【J-REIT】東大ぱふぇっとが保有しているJ-REITの銘柄

そういえばすっごい今更なんですけど、東大ぱふぇっとってJ-REITを持っているんですよね。

を述べようかと思います。

ガブリアヌス

これ目次と本質が一緒じゃね…？

書いてから気づいた。消すのもったいないしこのままでいっかｗ

J-REITを保有している理由

J-REITのメリット①：ある程度の円資産を保有できる

理由の大部分はこれですね。東大ぱふぇっとの持論によると、長期的な為替リスクはどうでも良いが、短期的な為替リスクは存在することになっているので。

無リスク資産としてオススメの商品とは生活資金の日本円以外を全てリスク資産に投資する方法（フルインベストメント）もあれば、トービンの分離定理を用いて無リスク資産を一定程度保有...

遥かかつて昔に書いた記事ですが、ようやく日の目を見るときが来ましたね。

まあ要するに、ちょっと現金円が必要になったときに、短期的な円高だとちょっと困るかも~？程度です。

為替変動なんて気にせずに全世界株式や全米株式に突っ込み、現金が必要になった際には為替変動なんて気にせずに何の躊躇いもなく売却するのが数学的な正解ではあります。

J-REITのメリット②円資産を運用する上でJ-REITが有力そう

日本のインデックス指標はとても残念なので投資する気になれませんでした。

また、日本の個別株も同様ですね。てか日本の個別株を買うくらいならMSFT買ったほうが良くね！？

そんな中、

立地の良い不動産なら行けるんじゃね！？ていうか配当金課税少ないし！

と考えたわけですね。

立地の良い場所とは具体的には東京都心とか東京都心とか東京都心とかのことを指します。

なお、我が将軍は不動産投資のプロでもあるため、気になる方は将軍のJ-REITの記事を見ると良いかと思われます。

2020年1月の投資 2発目はJ-REIT(3296)を買い増したよ！

「おれは東京の中央区・港区・千代田区に不動産持っているんだ！」
とドやればギャルは食いついてくることでしょう。(多分)

ていうかこれやりたいな。

J-REITのメリット③円での配当を受け取れる

ガブリアヌス

ドルで入金された配当金には一切気づかず配当金再投資を忘れるのが特技だったよね？

東大ぱふぇっと

まあそうなんですけど。でも、日本円で入金されたらさすがに気づけるんですよ。

東大ぱふぇっと

証券口座の円現金が銀行口座に自動で反映されるので。なんかちょっと嬉しくない！？

東大ぱふぇっと

これが配当金の精神的なメリットなわけですね。嬉しい！！

ガブリアヌス

それってさ、ドルだと配当金の再投資がめんどいっていう怠惰な性格のせいじゃない？

東大ぱふぇっと

…。とにかく！配当金はないよりあったほうがいいの！そしてJ-REITなら二重課税問題もないので税金20%しか引かれないんですよ。

J-REIT選定の上での考慮事項

どのJ-REITにするかを決める上で考慮したのは以下3点です。ちなみに東大ぱふぇっとはご存知の通り個別株マジでわからないマンなので、あくまでも参考程度にしてくださいね。

J-REITの立地内訳

まずは立地ですね。

立地の良い場所とは具体的には東京都心とか東京都心とか東京都心とかのことを指します。

なるべく主要5区、東京23区の保有割合が高いものを選びました。

J-REITの用途別比率

用途とは具体的には以下のようなものを指します。

この中で東大ぱふぇっとが真っ先に避けたものは商業施設ですね。

だってリアル店舗ってAmazon楽天に勝てる？怪しくない？てかキツくない？まあ株主優待目的でヤマダ電機を100株持っていますが。

住居はどうだろう？少なくとも事務所に比べると空室率が高い気がする。（直感）

企業がオフィスビルを転々とするのってあんまないだろうけど、住居はそれなりに気楽に変えられそうだし。

ホテル？なんか政府は観光立国を目指すらしいし需要伸びるんじゃね？（適当）

事務所は少なくとも住居よりは空室率が低い気がする。けど大企業がごっそり抜けると新しいの入るまで大変かも？あとシェアオフィスとかリモートワークが普及したら需要が減りそうではある。

以上を踏まえ、

事務所≒ホテル＞＞住居＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞商業施設

の優先順位だと考えました。まあぶっちゃけブログ書き始めるずっと前から持ってるしそんなに論理的に考えてないｗ

J-REITの利回り

東大ぱふぇっと

ぶっちゃけ配当金たくさんほしい

ガブリアヌス

そりゃあどうせならお金ほしいもんね

東大ぱふぇっと

というわけで高利回りのものを探しました♪

ガブリアヌス

でも優良で市場からの期待が高い個別株って、買いが集中するから株価が上がって利回りは下がるのでは？そうすると利回りが高いまま放置されている株ってつまり…。

東大ぱふぇっと

いやでもそれは成長期待を織り込んで価格が高くなっているだけな説もあり…。とすると高利回りで放置されている株がお買い得？でも市場からの評価は低いわけで（混乱）

ネオガブリアヌス

高配当株とはいったい・・・うごごご！

東大ぱふぇっと

てわけで混乱してきたので、何も考えずに配当金利回りだけを見ることにしました♪

配当金が欲しくてJ-REITを買うんだから、利回りだけを見てなにか悪いことなんてあるんですかね？

※なお、本来なら決算書やら諸々読むべきだとは思うのですが、そこら辺考え始めるとまた混乱するので諦めました（という大義名分に基づく怠惰）

保有しているJ-REITの銘柄

これらの条件に合致するJ-REITを抽出しました。個人的に候補に上がったのは以下の3つでした。

3296 日本リート投資法人

ぶっちゃけ将軍と同じやつですね。

3296 日本リート投資法人の立地内訳

東京都心とか東京都心とか東京都心とか

なるべく主要5区、東京23区の保有割合が高いと良い

完璧ですね。

3296 日本リート投資法人の用途別比率

商業施設ほぼなし！おっけー！

3296 日本リート投資法人の利回り

利回りは3.54%でした。ちょっと低いかなぁ。まあでも重要なのはとにかく立地、次に用途、最後に利回りなのでまあ仕方ない。

あと、3296 日本リート投資法人については将軍が決算書やら諸々読み込んでいてお墨付きなんですよね。でかい。でもなんか悔しいなぁ…。同じの選ぶの悔しい。もうちょい探そう。あと利回りとか利回りとか利回りとか欲しい。

3296 日本リート投資法人（J-REITのポータルサイトを参考にしました。）

ぶっちゃけると、3296に勝っている要素のあるJ-REITを見つけられませんでした。

なので利回りとか利回りとか利回りとかを見始めた…。

J-REITに興味ある方はまずは3296の購入を検討すると良いかと！

3492 タカラレーベン不動産投資法人

というわけで利回り高い順にみることにしましたｗｗ

利回り高い順に見ていって、それの立地と用途が良ければ良くね？

今までの理論を全部ひっくり返して高配当J-REITを探し始めました笑

そして見つけたのが3492 タカラレーベン不動産投資法人ですね。

3492 タカラレーベン不動産投資法人の利回り

利回りは5.24%です！！！

しかも二重課税問題なし！！！最高！！！

3492 タカラレーベン不動産投資法人の立地内訳

さっきの3296 日本リート投資法人と比較するとかなり見劣りしますが、高配当株なので眼をつぶることにしました。配当金の力ってすごい。

まあ23区内に半分くらいあるし許してあげよう。

3492 タカラレーベン不動産投資法人の用途別比率

商業はあんま好きじゃないけど、まあ15%なら許してあげよう。それよりも利回りが5.24%なのがでかい。うん。高配当株すごい。

3492 タカラレーベン不動産投資法人（参考リンク）

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人

配当利回り順に見ていった結果、もう一つ良さそうなのを見つけました。

参考リンク：8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人の利回り

利回りは4.79%ですね。二重課税ないし十分なんじゃないか！？

高配当株すごい…。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人の立地内訳

もはや23区内だと25%くらいですけど、関東全体で半分くらいあるしいっかｗ

てか中部とか近畿も強そうだしいいよね。うん。ホテルだし観光だし。

利回りは4.79%ですし。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人の用途別比率

利回りは4.79%です。

実際にJ-REITを買ってみた

てわけで、

の3つを買ってみました。ちなみに最近将軍も8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人への投資を検討されている模様なので、良い銘柄をたまたま選べたっぽいですね。

J-REITを保有してみての感想

なんか株価が下がったり上がったりしてよく分かんないです。いやマジで。

配当金のために持つなら株価が下がったら利回りあがるので喜べばいいんですかねこれ。あれ？いやマジで混乱してきました。

一応毎日値動きを見ていて、株価が下がって利回りが上がったら買いを入れているんですが、マジで混乱してきた。

てかいつ買えば良いのか分からない。株価が下がってきて利回り上がってきて、でもちょっと株価が回復し始めたところで買えば良いのかな。トレンド転換点的な？

でもこの株価下落って一時的なものなのかな。それともクソ株になったから株価下がった？でもJ-REITの名前でググってもなんもニュース出てこない。なんで下がったんだ？え？これ持ってていいの？買い増していいの？

・・・。これ、個別株マジでわからないマンがやっていい投資法では無い気がしてきた…。

高配当株投資難しい！！

その点インデックス投資は狂喜乱舞して無限ナンピン買いを断行して良いとの結論が出ているので気楽ですね。※個人の見解

あと、グロース株は株価とチャートだけを見て、クソ株と化したら損切り（利確）をするだけなので気楽ですね。※個人の感想

いやほんとに分からなくなってきたので、放置が正解か！？

そもそも一定程度の円資産を運用するのが目的なんだし、あまり高額なポジションを取る必要もない気がする。どーしよ。

あとがき

ずっとこの記事を下書きに入れて放置していたのですがJ-REIT売りました。なんか頭が混乱したので。結果的には安く買って高く売って配当金ももらえたので運が良かったです。

あとがき２

なんかウイルスで観光需要下がったっぽくてJ-REITのホテル爆下げしてますね。ホテルだめじゃん…。インバウンド需要が怪しくなったっぽい。

これは利回りが上がってるんだから買いなのか？わかんない・・・。ナンピン買い？？あれ？

オフィス需要もリモートワークとかシェアオフィスで駄目になるのかな。わからんｗ

個別株に関してはマジでわからないのだ。

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