不動産投資

不動産投資と株式投資とレバレッジ

東大バフェットです。

東大バフェットは海外不動産投資にもチャレンジをしています。

不動産投資についての簡単な進捗報告も兼ねつつ今行っている戦略についても軽く述べておこうかなと。

海外不動産投資の購入先

株式ならみんなで買ってみんなで幸せ!特にインデックス投資なら基本的にプラスサムゲームでみんなで買ってみんなで幸せ!!

ってできますよね。

個別株であれ、MARAやRIOTを持っているというポジションを公開しても特に問題はないわけです。市場に株式はたくさん出回っていますし流動性も高いですから。イナゴされた場合は株価が僅かに上がったりするでしょうし別に問題はないどころかむしろ若干(?)のプラスでしょう。

でも、不動産は『不動』って書くように流動性はゴミですし数に限りがあります。そのため、真似されたら大損害なんですよね。

『×○M王国の不動産をこういう条件で買っている』みたいな具体的なことを言うと、真似されたら大損害なので詳細は言うことは出来ないのです😣あと、X○M王国の不動産を買ってる日本人の東大卒新卒2年目、ってなんかもう1人しかいないでしょう()

ひとまず言えることは、発展途上国の不動産を割安な条件で購入しています。現地の人と仲良くなったのでコネで買ってるので条件はかなり良いですね。

毎月の支払額

現在3社から不動産を購入しており、それぞれで支払いの方法が異なっています。現地の銀行口座からの引き落とし設定が出来ているところは楽なのですが、コロナで銀行引き落としの設定がまだ出来ていないところには毎月振り込んでいる的な。

毎月振り込んでいるところは毎月40万円程度を手動で振り込んでいます。現地の銀行で引き落とし設定が出来ているものについては、数ヶ月に1度まとめて現地の自分の銀行口座に振り込んでいる感じですね。だから毎月の支払額にムラがあります。

9月末に340万円払ったのは、8月にデリバティブ・インデックス投資で1200万円稼いだので新たに不動産を購入した際の頭金ですね。

頭金を除くと毎月平均およそ70万円の支払いとなります。

ちなみに1年間で1440万円入金していることを考えると、頭金込だと毎月平均でちょうど120万円ですね。

株の切り売り

毎月70万円の支払いがあると当然ながらキャッシュフローはマイナスなので、株を切り売りする必要があります。

それはなんか癪なので短期売買で稼ごうという考えをある程度実行しています。

ズームやテスラで稼いだ月は株の切り売りをすることなく不動産支払いが可能!プラグパワーでもローン2ヶ月分くらいは稼げましたし、MARAとRIOTでは現時点ではローン3ヶ月分くらい稼げてますね!

というわけで毎月の目標金額は70万円なんですよね。個別株を当てたり、市況を読んでレバレッジを掛けたり。(レバレッジETFは基本的に用いないで仮想レバレッジポートフォリオnote後編の方法でやっています。売買コストも金利も流動性も取引時間も何もかもがお得ですし)

なお短期売買に失敗した月はローン支払いをダイレクトに食らうので目先の金融資産はガッツリ減ります。9月10月とかね…。

以上を踏まえると、実は東大バフェットは積立投資が出来ていないんですね。まあ不動産への積立投資をしているとも言えるのですが。

不動産にぶちこみながら金融資産が増えてきているのでまあ良い感じでしょう。

不動産の基準価格

不動産の基準価格はこの1年で15%ほど上がったとのことです。

※私は国内不動産について知らないため、基準価格という用語の使い方は国内不動産的には間違ってるかもしれませんがごめんなさい(汗)以下同様。

コロナの中でも基準価格が15%も上がるあたり、さすが発展途上国の不動産ですね…。不動産を買うなら人口増加国が良いでしょうね。

投資元本は今の所約1500万円ですので、単純にこれが15%増しで帰ってくるだけでも爆益なのですが、当然ながらレバレッジが掛かっています。

そもそもローンを組んでローン返済済みなのが1500万円だけなので、保有している不動産の時価はもっとずっと大きいわけで。それが15%値上がりしたら…差額は大きなものに…!?

なにはともあれ不動産に対してレバレッジを掛けているわけですね。

株式へのレバレッジ

当然ながら東大バフェットは株式へのレバレッジも掛けています。

レバレッジ比率って、普通はレバレッジ3倍!みたいに倍率で表現されることが多いと思うのですが、私の場合は株式と不動産にレバレッジを掛けているのでもはやレバレッジの2乗状態なんですよね。

しかもキャッシュフローがマイナス。個別株や市況読みの短期売買に成功した月はキャッシュフローがプラスになりますが。

この状態で株式への高レバレッジを掛けることはできませんね。レバレッジ2倍に抑えたとしても、それでも不動産レバレッジとの2乗を考えると…レバ比率(?)は6倍とかになりますし。

市況が良さそうな時に2倍、市況が悪そうな時には1.1倍とかですね。

例えば先週記事にも書いたように、先週の段階でレバレッジ比率は大きく下げて今は約1.1倍ですね。安定相場ならレバレッジ2倍掛けて寝てれば良いんですけど今はボラが高くてそうもいかない。。。

いずれにせよ、不動産の影響で毎月のキャッシュフローがマイナスという状態でレバレッジを掛けているのでリスク管理はかなりシビアですね🐰

まとめ

  • 株式投資、特にインデックス投資は基本的にプラスサムゲームでみんなで買えばみんな幸せ🐰
  • 不動産投資は数に限りがあるのでポジションの公開は出来ない😣
  • 個別株投資のポジション公開はしてるから許して😣
  • 不動産にぶちこんでるのに目先の金融資産は増えているし良い感じ!
  • 不動産も上がってきているみたい!
  • レバレッジ比率には気をつけよう!!

一般的に、国内不動産投資のメリットってレバレッジを掛けられることだと思うんですけど、それって仮想レバレッジポートフォリオnote前編仮想レバレッジポートフォリオnote後編でペーパーアセットで出来ますし、株式投資をしていてこのブログを読んでいて株式へのレバレッジの存在を知っている時点で、あんま国内不動産を買う意味は薄い気がしますね。。。買うなら海外かな…と。

 

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東大卒新卒1年目で資産2000万円を達成。新卒2年目の8月現在では3500万円を運用。投資の長期戦略を超ロジカルに解説します。米国株投資の普及により日本を強くしたいと本気で考えております。米国株ブログPVランキング1位を達成。いつも応援ありがとうございます♪
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