東大ぱふぇっとです。
不動産については何も書かないと何度も言ってるんですが・・・。
まあその、何度も何度も質問が後をたたないんですよね。
ってわけで、一回だけ書いてみようかと思います。
ペーパーアセットと実際の不動産の違い
ペーパーアセットの不動産（つまりREIT）は株のように簡単に売買できますね。
実際の不動産はそんな簡単に売買できません。当たり前ですが。
一方で、借金して購入できるのでレバレッジを効かせることが可能ですね。
また、流動性が極端に低い（頻繁に売買されない）ので、不適切な価格を付けられている可能性が高いですね。
掘り出し物を安く拾えうるということですね。
そもそもなぜ不動産を買うのか
以上を踏まえ、J-REITではなくわざわざ実際の不動産を買うメリットは当然ながら以下2点に集約されると言えるでしょう。
- レバレッジを効かせられる
- 格安物件があるかもしれない
レバレッジを効かせたい人または格安物件を手に入れられる人以外は実際の不動産に手を出すメリットはないでしょう。
まあ詳しくは以下記事にありますので読んでくださいね。
なお、一部資産をJ-REITに割くことに一定の効果はあると思いますが、基本的には米国株を推奨しておきます。
では、さらに問題を分解していきましょう。
レバレッジを効かせる手法とは
レバレッジを効かせる手法、つまり借金をして投資をするには様々な手法があります。
まあレバレッジETFもそのうちの一つですね。
レバレッジETFよりももっと効率の良いレバレッジ手法も存在します。
東大ぱふぇっとはレバレッジETFを超える投資手法及びその運用方針について開発済みです。
しかも爆益を生みまくっているので、わざわざ他のレバレッジ手法を使う必要性がありません。
まあその辺りはnoteにまとめてあります。
実際の不動産に投資をする意味合いとして大きな要素は以下2点でしたね。
- レバレッジを効かせられる
- 格安物件があるかもしれない
でも、レバレッジはぶっちゃけ東大ぱふぇっと流のレバレッジで良いので強いて不動産を買う理由にはなり得ません。
だって1ヶ月で月利50%出てますからね。
つまり、格安物件を購入することができないのであれば不動産投資をする理由は薄れます。
格安物件を購入できるならありか！？
格安物件を購入できる場合にのみ、不動産投資をする価値があると言えます。※東大ぱふぇっと式のレバレッジを採用して運用している場合の話ですが。
まあ株式だけよりはリスク分散できたりする意味もありますが、一般的に言って資産形成期に不動産を購入すると不動産に対してポートフォリオを割きすぎですね。不動産価格の暴落に対するリスクが高すぎますね。
ひとまず、格安物件を買えるなら、不動産を買うインセンティブが生まれるわけですね。
というわけで東大ぱふぇっとは格安物件を買ってきました。
問題は格安物件の買い方ですが…。
格安物件の買い方
まずは不動産会社の社長と仲良くなります。
次に優良物件を安く回してもらいます。
適当セミナーとかと比較すればどの程度安いか分かりますね。
おしまい。
はい。再現性がないですね。ブログに書く意味がない…。
ぶっちゃけ、人脈を作りに行くしかないと思うんですよね。
株でも、機関投資家などのプロの目を出し抜いて『本当の割安株』を見つけ出すのは至難の業と言えるでしょう。
であれば、多くの人にとっては市場平均を買うか、右肩上がりの株を買うのが楽かつあらゆる意味で最適解になりえるでしょう。
不動産も同じで、プロの目を出し抜いて本当の割安物件を見つけ出すのは至難の業と言えるでしょう。というかそもそも市場に出回ってこないと思いますぶっちゃけ…。
不動産について書かない理由
これはほんと何回も書いていますが、
この株が良さそう！→みんな買える
この不動産が良さそう！→1個しかない→みんな買えない
おしまい。
別の理由？
どの不動産を買ったか公表なんてしたら色々バレるじゃないですか（）
考え方を学びたい？
上述の通り、強いて不動産投資を行うメリットはコネでの格安物件だと思うのですがいかがでしょうか…。
まあ私はコネを作るところから始めましたが…。
なんか「不動産にはコネが重要！」って結論をブログに書くのも違うなぁと思い、不動産については一切書かないとずっと言い続けてきたわけですが…。
東大ぱふぇっととしてはレバレッジを掛けるならまずは仮想レバレッジポートフォリオnote後編に載っているようにペーパーアセットでのレバレッジを行うのがおすすめです。
不動産のレバレッジと併用するのはリスクを取りすぎかもしれませんね。まあ東大ぱふぇっとのリスク許容度はとうの昔にぶっ壊れているので、東大ぱふぇっとは仮想レバレッジポートフォリオで6倍レバレッジをやりつつ不動産でもレバレッジを効かせたりしているわけですが（）
株と金銀と不動産合わせて最大で15倍くらいはレバレッジ掛けてた気がしますね…笑
まとめ
先程の部分を再掲します。
ぶっちゃけ、人脈を作りに行くしかないと思うんですよね。
株でも、機関投資家などのプロの目を出し抜いて『本当の割安株』を見つけ出すのは至難の業と言えるでしょう。
であれば、多くの人にとっては市場平均を買うか、右肩上がりの株を買うのが楽かつあらゆる意味で最適解になりえるでしょう。
不動産も同じで、プロの目を出し抜いて本当の割安物件を見つけ出すのは至難の業と言えるでしょう。というかそもそも市場に出回ってこないと思いますぶっちゃけ…。
- 不動産投資は色々大変だし、ペーパーアセットでのレバレッジの方がおすすめですよ…。
- 強いて不動産投資でレバレッジを効かせたいなら、コネとかで安く仕入れる必要があると思います…。
- こういう夢も何もない話になるから不動産投資についてはブログに書きたくないんですよね…。
というわけで不動産の質問は受け付けていません！（書いても虚しくなるだけだしそもそも答えられないのも多い）
あとまあ個別株の質問も受け付けていません（）
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