都市部の不動産価格は予期せぬイベントがない限り堅調とお考えでしょうか。

質問

2025年05月06日　回答

りおぽんさんは、都市部（特に都内）の不動産価格は予期せぬイベントがない限り堅調とお考えでしょうか。
（以前、バイイングクライマックス気味のような投稿もお見かけした気がしていて）

当方、30代半ば夫婦で都内賃貸暮らしですが、
マンクラの買い煽りや、含み益自慢をみるたびに悔しい思いをしています　笑

都内不動産は、ほとんど調整のないまま上がり続けるのでしょうか、、、これが聖杯？

中華系の方は、東京の不動産が他国の主要都市と比べて割安といえないくらいに上がっても、東京が買いやすいんですかね、、

りおぽんさんが所有されるような超富裕層向けのアートな物件と、
我々庶民がギリギリ実需で買える〜1億程度までの実需物件で話は違うと思っているので後者の話となりますが
実需向けに関しては、湾岸、都心6区どころか、23区全域、川口〜大宮、川崎〜横浜と軒並み中古マンションは億を超え、
いくら庶民が都心回帰で集まってきても、若年層や一時取得では既に買えないところまで来ているように思います。

また、無理なペアローンやファイナンスを使った、資産形成目的で購買している層が多いようなので、
価格上昇がとまれば、逆回転で売り合戦が始まらないか不安で、購入に踏み切れず悶々としています。

回答

結論から言うと、首都圏の新築マンションの価格は2027年後半にピークを迎え、中古マンションのピークはそれまでにあるという想定でいます。

僕自身のムーブは、この想定のもと、今が売りごろとみて、手持ち不動産の整理整頓に入っています。残しているのは①都心6区にある、②2LDK以上、60平米以上の物件で、③築15年以内、④最寄り駅から徒歩10分以内、⑤地盤がいいところーー中古マンション価格が下落する時、条件が悪い物件から早く大きく下落するというのが経験則なので、可能な限りの好条件で揃えた感じです。

マンション価格がピークを迎えると考える根拠は、①都内の物件などを中心に、実需層には手が届かない価格になっている、②投資物件として魅力が乏しくなってきたーーを考えています。後者では不動産投資では物件の値上がり利益を狙う(キャピタルゲイン)と家賃収入を狙う(インカムゲイン)があるんだけど、家賃って物件の値上がりとパラレルには値上げできないんですよね。だから投資利回りが悪くなる傾向が見られる。どんどん価格が上がる状況だとそれも無視できるけれど、いったん値上がりが止まれば、この利回り低下が意識されるわけです。

買い手を考えてみても実需層はいっぱいいっぱい。国内のキャピタルゲイン期待層もかなり無理な資金調達をしている様子。中華系の投資家が頼みの綱ですが、これは中国の景気次第。今後は地味にトランプ関税が効いてくるんじゃないかと見ています。後は不動産小口化商品による資金流入がどこまで続くかでしょうね。

長期金利は先高でしょうし、それは住宅ローン金利も同じ。となると投資としての魅力はどんどん低下する。日本の景気も今後は減速するでしょう。

先述したように中古マンション価格は条件が悪いところから下落していく。ですから見るべきは地方都市や首都圏の郊外のバス物件などの価格推移です。僕が定点観測している範囲では、この上昇が頭打ちになってきている。ここから都内の物件に波及するまで、従来のケースで考えれば、ディレイが約2年。

以上のように何か大きなイベントがあって下落するとは見ていません。買い手不在になって、自然に下落していくという考えです。しかし無理な資金調達をしている人が多いので、辛抱ができず、下げ始めたら足が速いんじゃないですか。ただ過去の事例を見ても、僕が残したような都心の好物件だけはほとんど価格が下落しません。おそらく下落するのは港区や中央区の埋め立て地の物件まででしょう。

僕は今、日本のマンションを整理してできた資金で、シンガポールのコンドミニアムでも買おうとしているところです。