カテゴリー
投資法・投資哲学

大家業におけるリスク管理について、どのような対策を講じられていますか?

質問

私は現在、大家業を営んでおり、個人および家族の法人でいくつかの物件を所有しています。現在、個人名義の物件は私の名前と自宅、法人名義の物件も法人の住所を自宅にしているため、賃借人に私の自宅が知られてしまっている状況です。

近年、家賃滞納者が大家を襲撃するような事件も発生しており、賃借人が直接大家を特定できないような対策を講じたいと考えています。そこで、法人でレンタルオフィスを借りる、またはオフィス用物件を購入して法人の住所として登録することなどを検討していますが、これらの対策がどの程度有効か悩んでいます。

大家業におけるこうしたリスク管理について、どのような対策を講じられていますか?アドバイスをいただけると幸いです。

回答

僕はやり方がちょっと特殊なので参考にならないと思います。僕は僕の賃貸物件すべての入居者がどんな方か認識していますし、なんらかの形で面識がある方がほとんどです。自宅の比較的近くに賃貸マンションを2棟持っているんですが、今年のバレンタインには例年通り、その奥様方からチョコもいただいてしまいました😅。

ポイントの第一は僕が不動産投資をするにあたって、ほぼ銀行融資を借りていないことです。ほぼというのは、取引銀行とのお付き合いのため、若干借りてあげているからですが、大勢に影響はないレベルです。不動産投資は銀行融資でレバレッジがかけられることが魅力の一つですが、僕はあえてそれをやっていないわけです。

その結果、僕は不動産投資で資金返済計画には困らないことになり、「問題がありそうな方を入居させるぐらいだったら、空き家にしておいた方がマシ」というスタンスで臨めるようになっています。

ですから僕は賃貸物件の入居審査で、かなりハードルを上げてあります。空き物件が出来ても、物件を信用できる不動産屋さんでしか公開しておらず、その不動産屋さんが案内した時の様子を報告していただいています。入居審査を支払い能力や保証人だけを見て可否を判断される大家さんが多いと聞きます。しかし僕は不動産屋さんが物件を案内した時の様子を見て「人柄・応対態度」という項目をキチンと書いていただいて、ちょっとでも怪しそうな方は、バンバン弾いています。

一方、逆に銀行への利払いがない分、優良物件でも周辺の賃貸価格よりやや低めに設定してあるので、入居希望者は直ぐに現れます。また不動産屋さんの方でも、「この方は良さそう」と思うと、僕の物件を紹介してくれるみたいです。昨今はネットで物件を公開するのが一般的ですが、これはどんな人が来るのかぜんぜんわからないので、僕はあまりやっていません。そういうものを見て不動産屋さんを訪れた方に、不動産屋さんが良さげなお客さんと見た人だけに対して「実はこういう非公開物件もあるんですが」と案内するシステムです。

もう一つ、僕の特殊な点は、アパート経営もワンルームマンション経営も、そもそもやっていないことです。この辺が不動産投資では鉄板なんだと思いますが、入退居が多そうなど物件の管理がめんどくさそうなどで、やらないポリシーです。

僕が保有しているのは、ファミリー向けマンション2棟のほか、高級住宅地の一軒家、都内の港区や中央区などの好立地のタワマンの高層階か低層階マンションの広い物件、それに貸しビルなどです。所有不動産のリセールバリューという点で見て、物件を相当絞っています。ですから僕の賃貸物件に単身者の居住者は基本的にいません。おおむねファミリーへの賃貸か、法人との借り上げ社宅契約です。

保有している神奈川県のマンション2棟の場合、部屋の間取りは3LDKからで広さも80平米以上と、完全にファミリー向けです。大きな駅から徒歩7分以内で、駐車場付き。制震設計などにも配慮してあります。築10年ほどですが、これを周辺の相場よりお安くお貸ししています。ですから店子さんの移動が少なく、移られるのは転勤かいよいよ持ち家を買われた場合ぐらいなので、お付き合いも深くなるわけです。新築だった時に入居して以来の店子さんもけっこういるので、もう僕はお子さんのおじいちゃん気分だったりもします。この物件は空きが出ても、先述の通り信頼している不動産屋さんでしか公開していません。

おおむね所有物件の家賃も月額20万円ほどからなので、入居者はその意味でも絞られます。30-40代のファミリーというのがほとんどです。好立地のタワマン高層階や低層階マンション、それに高級住宅街の一軒家は、外国人向けの不動産賃貸会社を通じて、外交官や外資系企業の日本支社の幹部社員向けの社宅として貸し出しているケースが多いです。それ以外でも入居審査で「この人は大丈夫」と考えた方にだけ、お貸ししています。

この辺になると月額家賃は安いもので80万円から、実際には100万円を超えるものがほとんどですから、入居審査も厳しくなるし、お貸しするお相手も相当限られて来ます。ちなみに僕はタワマンでも港区や中央区の湾岸の埋立地の物件は手掛けていません。

もちろんクレームの多い店子さんはいます。しかし社会的ポジションがある方たちばかりなので、僕を襲ってすべてを失って得する方は誰1人いません。

僕の場合、襲われるとしたら、むしろ総世帯数が2500世帯を超える町内会の会長を今年度までやるので、その住民のトラブルの仲裁で揉めるか、女の子に刺されるか、このどちらかのリスクの方がはるかに高いと思います。

相場予測noteを無料お試しできるキャンペーン!

  • 相場当てまくりの相場予測noteを無料で読める!
  • 秘密の爆益銘柄を無料でチェックできる!
  • 紙書籍が郵送されてくる!
  • 総額1万円相当を無料でプレゼント!

超豪華な特別キャンペーンをIG証券様が実現してくれました!

ダナハーちゃん
ダナハーちゃん
全部無料ですごい🐰❗
  • 私の相場予測を無料で読める!
  • 総額1万円相当のプレゼントを無料でゲットできる!
【見ないと損する!】無料で読める!非常に高い的中率の相場予測noteで爆益を掴み取ろう!【悪用厳禁】イナゴで爆益!大好評の相場予測! 先出しで相場予測を公開しているので、誰でも簡単に真似できます! 私は東大を卒業後、大企業に...

IG証券でしか取り扱っていない投資対象が山ほど存在するため、私のように幅広い投資対象へ投資するなら必須の口座ですね!私自身もIG証券を利用しています!

秘密の爆益銘柄も公開中!

ブログの記事は全て無料で読めますが、相場予測noteに関しては有料記事となっています。

ダナハーちゃん
ダナハーちゃん
無料記事でもすごいなら、有料記事はもっとすごい!
▼相場予測・神託note

予言書とか言われちゃうレベル!?
驚異の的中率!爆益銘柄の公開!
別格すぎる相場予測を公開中!

カテゴリー一覧
カテゴリー内人気記事