都心の地価が、20年前に比べてあからさまに高騰してるのは、商業施設が沢山出来たからですか？

これは単純に「都心の土地が足りない」からです。都心、特に港区、千代田区、中央区なんかには、もともと土地があんまりありません。住宅用なんて港区と千代田区の番町・麹町近辺ぐらいです。これがビルになったりマンションになったりして、更地なんて相続で手放した一軒家とか長年続いた商家の跡地、あるいはなんかの施設の跡地でもないと供給されません。文京区、新宿区、渋谷区、それに目黒区なんかもこれに準じます。

土地は供給されない。しかし利便性は高いので、需要はあるんです。特に昨今の建築費増加がそれに拍車をかけています。マンションを建設する場合、それが都心であっても郊外であっても、建設資材や人件費などからなる「建設コスト」自体はあんまり変わらないんです。

いわゆるタワマンはともかく、よくある一般的なファミリー向けマンションの建設コストは、昨今は1部屋だいたい3000万円と聞いています。もちろんマンションのグレードによって変わってはきますが、20年でだいたい倍になったそうです。

不動産会社は、土地取得価格とこの建設コストから、マンションの販売価格を割り出すわけです。でも郊外のマンションにそんなに高値を付けたら買う人がいません。つまり価格を抑える必要があります。建設コストが変わらないんですから、その分利幅が小さくなります。

しかし都心のマンションは利便性が高く、ステータスもあるのに供給は少ないですから、遠慮なく価格を高く設定できます。先日、都内の新築マンションの平均価格が2023年は前年の3割ほど高くなって1億円を超えたと回答しました。郊外でこれをやったら売れないでしょう。でも都心だったらやれる。つまり利幅が大きく取れるんです。

この辺、僕は不動産デベロッパーのお偉いさんをやっている友人に突っ込んで聞いてみたことがあるんですが、彼によれば「郊外でマンション価格を上げるとてきめんに売れ残ってしまう。だけども都心なら買ってくれる客がぜったいにいる。だからマンション価格を上げられる」と認めて、「建設コストがどんどん上がっているので、都心にマンションを作っていかないと、不動産デベロッパーは成り立たなくなっている」と教えてくれました。

不動産デベロッパーにとって、都心の土地の取得は今や飯のタネ、生命線というわけです。でも供給には限りがあって、マンション用地で使える広さの土地なんてさらに少ないです。だから出物があると目の色を変えて買う。札束で顔を引っ叩いてでも買う。だから地価がどんどん上がるんじゃないでしょうか。

昭和バブルの時、マンション開発用地を求めて、地上げというものが横行しました。ずいぶん聞かないと思っていたら、最近また地上げが増えているんだそうです。そんなことをしてまでも、不動産デベロッパーは都心のマンションが欲しい、入手しなければ、経営が成り立たなくなっているわけです。そりゃ都心の地価が上がるわけです。