バブルが崩壊する過程で、不動産への期待を捨てきれなかった人々がどのような論理を語っていたのか？

バブルの時、みんなが不動産にしがみ続けた最大の理由は、「日本の不動産はぜったい上がり続ける」という「土地神話」があったからでした。その神話の根拠は「日本は国土が狭いから、土地が足りなくなるはず」というものです。

ですから土地バブルが崩壊し始めても、「この下落は一時的なものであって、いずれまた上がり始める」と個人も法人、p銀行も考えました。後に金融機関や生保などの企業が経営破綻を起こす要因になる「飛ばし」などの不正会計も、長期に渡って不正会計をしようとしたわけではなく、「今の不動産価格の急落は一時的なもので、またいずれ上がる。だから一時的に今をしのげばいい」と考えて手を染めたんだと推測しています。

大蔵省が銀行に「不動産融資総量規制」という土地バブルが弾ける主因になった通達を出したのは、忘れもしない1990年3月27日です。この時点でバブルが弾けると予想していた人はいなかったと思います。ただ狂ったような地価の上昇が少しはおさまるかもしれない、という感じです。マスコミの論調は圧倒的に「まだまだ手ぬるい」でした。世論もそうです。

そして正確なところは確認していただきたいんですが、この規制はそう長いことは続いておらず、確か1年9カ月で撤回されていたはずです。今ネットなんかで調べると、おおむねバブル崩壊の開始を1991年の3月あたりと説明しているのが多いと思いますが、当時、そんな意識はまったくなかったです。

日銀が公定歩合を引き上げて、大蔵省が不動産融資総量規制を行ったことで、「日本全国の土地がなんでもかんでも上がっていた」状態がおさまって、地方の地価が下落し始めた」のが、この時期です。都内などの地価はまだ上昇していたはずです。

不動産総量規制は撤回されたし、公定歩合の引き上げもそろそろ打ち止めだろう、やれやれといったムードは1993年の頭頃にはありました。ところがこの頃、都内の地価さえ暴落する。「なんか変だ」ということになりました。それまで旺盛に新卒を採用してきた企業が、1993年、突然、新卒採用計画を一斉に撤回し始めます。これがいわゆる「就職氷河期」の始まりです。当時、就活をされた方はわかると思いますが、企業は前年まで積極的に新卒を採用していたので、まさか自分たちの時になって、企業が一斉に採用をやめたのか、理解できなかった人が多いと思います。

これは僕の推測ですが、「土地神話」はこの頃はまだ根強く、本当に崩れたのは1996年以降だと思います。1997年以降は、首都圏でも、近郊のバス物件を中心にマンション価格が下がり続けて、「現在の価格より多額の住宅ローンを抱えている」なんて話はザラにありました。そうなると売ってもローンを完済出来ませんから、金融機関と相談して任意売却するか、生活を切り詰めて返済し続けるか、あるいはいっそ自己破産するしか道がなくなります。これが本格化したのはバブル崩壊よりずっと後の1997-98年頃の話です。

なお、これはあくまでも僕の推測ですが、「富裕層向けタワマン」は、実際に所有している「土地」が極めて少ないので、現在の地価高騰が弾けると、よほど便利なところ以外、暴落すると想定しています。特に湾岸や郊外は全滅でしょう。僕はマンションをいくつか保有していますが、その観点から、保有しているタワマンは、いわゆる3区(千代田区、中央区、港区)の湾岸ではない交通が便利で繁華街に至近な物件だけです。これだと借り手は尽きないし、もし地価が弾けても、そんなに大きく賃貸料を下げずに済むと見ています。

ただタワマンは実際のところは風景はよくても住みにくいですから、下落率は高いと思っています。実際、僕はバブル崩壊後、小田急線の代々木八幡駅の駅近物件、経堂駅の駅近物件と2回マンションを住み替えているんですが、どちらも比較的低層階のマンションの100平米超のファミリー向け高級物件で、新築で入ったので、売る時は築浅だったことなどいろいろ条件が良く、購入価格とほぼ同等かむしろ高く売却できています。

バブルが始まる直前に購入した神宮前のマンションで、僕は2億円超の利益を出しているので、僕自身は土地バブル崩壊の影響はほぼ受けていません。経堂のマンションを売却して購入した1998年に購入した成城学園前の一戸建てはまだ所有していて他人に貸していますが、これは現在、相当の含み益が出ています。

僕の知人では8000万円で買った郊外のバス物件が、3000万円でも買い手が付かなかったのもいるし、マンションは購入する時、「いざとなっても買いたい人が出てくるほど利便性が高くて住みやすいか」ということを、よく考えて買うことをおすすめします。