都心1LDK(40㎡以上)か郊外の広めの物件どちらがリセールバリュー見込めると思いますか？

これは回答が難しいな。港区、中央区、千代田区のいわゆる都心3区で、40平米の1LDKとなると、昨今は良い新築マンションの分譲価格が1億円を優に超える時代。そもそも港区以外、分譲マンションの新築物件がそもそも少ない。与信6000万円だと4000万円以上の自己資金が必要。渋谷区、目黒区は供給があるけど、渋谷区、目黒区も1億円を超えると思う。

こんな状態、いつまでも続くものだとは思えない。1LDKだとファミリー需要は難しいから、金持ちビジネスパースンが買い手になるけれど、彼らだって今以上の価格になると、そうそう出せない。ただ希少物件ではあるから、中古マンションが値崩れしても、ある程度は持ちこたえるんじゃないかな。

一方、郊外の広い物件は、「郊外」をどう想定しているか次第。東京23区や中央線の国立市あたりまで、そして京王線は府中、小田急線は新百合ヶ丘、田園都市線はギリギリ青葉台だけど出来ればあざみ野、東横線なら大倉山までの駅至近で人気のある駅であれば、ファミリー層の需要は根強いから、そうそう値崩れしないと思う。南武線沿線は厳しい。西武新宿線や西武池袋線の23区の外は駅次第。急行停車駅の田無やひばりが丘はバス物件でなく駅至近ならセーフだと思っている。

東武東上線や東武スカイツリーライン、京成線は僕にはよくわからないんだけど、荒川や江戸川を渡ってしまうと厳しいような気がする。常磐線の松戸はどうかな。

京浜東北線は住みたい街ランキングの上位に来る横浜、大宮、浦和もバス物件でなければセーフじゃないか。ただ大宮や浦和は都心からの所要時間に比べて値ごろ感があってファミリー層に人気なので、中古マンション市場が値崩れした時、どこまで持ちこたえるかはわからない。結局、街のイメージと需給関係なんだよね。

さっき挙げた東京の西側の私鉄沿線の「郊外」が「住みたい街ランキング」には出てこないのは、すでにお高くて、一般的なファミリー層にはそうそう手が出にくいお値段になっているのが大きいと見ている。地方出身の方は大きなターミナル駅しか知らないっていうのも影響してはいると思うけど。

僕の私見はこんなところ。僕自身は都心3区と渋谷区、文京区、世田谷区、横浜市青葉区、川崎市麻生区に投資用のマンションの物件を絞っている。いずれも駅から徒歩圏内。