住宅ローンについてのご質問です。｜東大ぱふぇっとの米国株投資ブログ

質問

2025月05月21日　回答

いつもお答えを楽しく拝見しております。
住宅ローンについてのご質問です。
本日「7月から変動金利が上がり、0.95%になる」とのハガキがきました。
残り30年ほど返済期間が残っておりますが、いま固定金利に借り換えすると2.0%ほどになるようです。
おそらく今後も金利は上がっていくだろうとは思うのですが、固定金利に借り換えするふんぎりがつきません。
どうか背中を押していただけないでしょうか？
りおぽんさんがつねづね今までの低金利が異常だとおっしゃっていたのは知っています。
今後の日本の政策金利ですが、りおぽんさんが思い通りに利上げできると仮定した場合、5年後、10年後、20年後は何%に設定しますでしょうか？
簡単なもので構いませんので、お答えいただければ幸いです。

回答

個人的な見通しを述べます。変動金利というのは日銀の短期金利(政策金利)に連動しており、単純に言えばその短期プライムレートです。2025年夏以降は日銀が政策金利を引き上げたにもかかわらず、営業的な意味合いから住宅ローン金利をほぼ据え置く銀行が多かったんですが、ここに来て短期金利の上昇に合わせてローン金利を引き上げる銀行が多いようです。

では今後はどうか？日銀の金利操作は今後とも先高だと見ています。問題はどの程度かなんですが、どんどん上げれば日本の景気が死にますし、住宅ローン金利などにも跳ね返って、インパクトがデカすぎる。ですからターゲットがあって僕はそれが1.5%ではないかと考えています。短期プライムレート＝住宅ローン金利であれば2%弱であると見ることができます。

そこからいろいろ勘案した当面の住宅ローンのピークは2.0%弱です。これが5年後、10年後ぐらいの見通しです。ですから変動金利の方がお得である可能性も十分あります。そこから先は予想してもあまり意味がないので予想していません。

住宅ローンについてもう一つのトレンドは、銀行が住宅ローンに不熱心になるという見通しです。2000年以降、運用難で金利は低くマージンは小さいけれど、返済が比較的確かな住宅ローンに注力してきました。

しかし景気が回復して、より利幅が取れる運用が可能になった現在、あえて無理して住宅ローンに注力する必要がなくなっています。ですから今後、銀行の貸し出しスタンス、与信スタンスは厳しめになると見込んでいます。