92歳の祖母のドル建て保険について相談させてください。

銀行は不動産小口化商品を勧めてきますよね。でも、僕ならぜったいそんな話には乗りません。あれはかなり危険な商品です。万が一値下がりした時に誰も買ってくれません。オープンな市場がありませんから、いざとなったら逃げられないんです。流動性はかなり低いです。長期に渡って賃貸収入を得ることを目指すわけですが、必ずその収入が得られるということが保証されていないことがほとんどです。

もしこうしたことになっても、もちろん銀行の人は責任を持ってくれません。相続対策になるのは、悪い言い方をすれば、高値でその商品を掴まされるからです。勧める銀行の人だってそのあたりのことは、よくわかっていないんです。お祖母様の年齢を考えればリスクは比較的低いのかもしれませんが、こればっかりはわかりません。

質問ですが、1億円未満の相続税率は30%だったと思います。45%になるということは、他にも資産があるというわけですね。それだけの資産をお持ちであれば、よーく検討した上で、キチンとした不動産の収益を見込める物件を購入されたら良いと思います。不動産の相続税評価額は時価評価に比べて、かなり低いですから、その分、節税になります。こんなことはとっくにご存知でしょうが。まとまった不動産であれば、流動性が小口化商品に比べれば高いです。いざとなったら、持ち続けて、市況が好転することを待つこともできます。

でも、不動産投資には不動産投資なりの難しさがあると僕は思います。購入物件の適正価格を見極め高値掴みをしないこと、その物件にちゃんと市場性・収益性があることを判断できることとが必要なのではないかと思います。僕は不動産投資の経験がさほどないので、大したことは言えませんけど。

物件を高値掴みしてしまい、市況が悪化したり、市場価値が下がったりしたら、被る被害はけっこうな額になると思います。節税したつもりで、不動産価値の減損の方が大きかったという話もよく聞きます。慌てず、じっくり検討された方が良いと思います。自信がなかったら手を出さないことは、株式投資でも不動産投資でも同じです。

小口化商品が賃貸収入以上の利益を生むことはほとんど期待できません。あくまでも、相続税が割安にできるだけです。それを考えたら、ご指摘の通り、利回りの良い米国10年債を買われるのも一つの手段ではあると思います。ただ、真正面から相続税を払うことになるので、シミュレーションを入念にする必要があると思います。

僕は結論めいたことは言えません。僕も相続対策を模索中ですので。ただ、腰を落ち着けて、よーく検討されるのが得策だと思います。