この１週間あまりの出来事は 都内マンション価格に影響を与えると思われますか？

以前回答したことがありますが、マンションの販売価格って、仕込んだ時の土地の価格(不動産価格)で、不動産会社がおおよそのところを設定するんです。そうでなければ、不動産会社が業績の見通しを立てられませんから。

土地の取得から販売までのタイムラグがだいたい2年ですから、2025年のマンション価格は2023年の都内の土地価格の動向を見ろってことになるわけです。これに建設コストですが、インフレで資材も高騰したし、労賃も高騰しています。これらから考えれば、下がる要素はありません。

ただ都内のマンションの販売価格が1億円を超えて、実際に自分が住む実需層にはこれ以上上がると買えなくなってしまいます。相続税対策層にもメリットが減りました。あとは中国人投資家を含む投資層がどこまで買い支えるかでしょうが、僕の個人的な感覚では難しいと思っています。

ということで新築マンションはそう販売価格を下げられないけれど、中古マンション市場主導でマンション価格は下がって行く可能性があります。

ただ「今回の金利上昇云々」ということですが、金利変動や景気変動に対する不動産価格の感度は比較的鈍いです。だからあんまり関係ないです。

昭和バブルの破裂について以前回答したことがありますが、土地価格の異常な高騰に対して、大蔵省が銀行に対して不動産融資の総量規制を行い、日銀が金融引き締め策に転じたのが1989年です。株式市場は直ぐに反応して、株価がどんどん下がり出しています。

しかし不動産価格はしばらく上がり続けていて、下落に転じたのは1993年と、4年後の話です。それも地方から下落が始まって、都内の不動産価格が下げたのは1994年以降でした。条件が良い都内の不動産価格には結局下がらなかったものもあります。

ここから①そろそろ上げどまるけれど、急に下がることもない、②マンション価格は今後崩れる可能性もあるので、今後1-2年は見通しづらく買いにくい、③買うんだったら条件の良いものだけーーというのが、僕の不動産投資方針です。ただこれは投資家層の考え方ですから、実需層であれば違う考え方があるかもしれません。