タワマン節税強化がタワマン価格に与える影響はどれくらいだと思われますか？

「タワマン節税強化」ではなく「タワマン節税に対する課税強化」なんではないですか？

タワマンかぁ。うーーーん、以下、私見と偏見を織り交ぜて回答していきます。

タワマンというのは、一般的に低層マンションより、土地の持ち分が少ないのが特徴です。このためタワマンの高層階は実勢価格がお高い割に、土地の持ち分が少ない分、相続時点での相続税評価額が著しくお安かった。土地付きの一戸建てとかとは比較になりませんでした。

この「土地の持ち分が少ないから相続税評価額はお安いのに、タワマン高層階はお高く売買される」という落差を活かして、タワマン節税なんていうものがあり得たわけです。でも今年の改正でこのメリットがあまりなくなってしまいました。

ではこの節税効果抜きに、タワマン高層階に何か魅力があるのかと言えば、これが難しいんですよね。確かに眺望はいいですが、ロクに窓も開けられないし、洗濯物を干すのにも苦労する。万が一、停電にでもなった日には地獄ですし、ちょっと出かけるのにもエレベーターの時間がかかる。実証はされていないのかもしれませんが、健康にも悪そうです。

僕は投資用にいくつかタワマン高層階の部屋を所有していて、人に貸してありますが、貸している身で言うのもなんですが、僕の目から見ると、タワマン高層階の部屋は数億円しても、作りがチープなものが多いです。ミーレの家電なんかを入れて高級ぶっているだけで、はっきりと言えば「土地を有効活用するために、やたら背高のっぽにして建てた長屋あるいは団地」というのが、僕のタワマンに対する個人的な評価です。

台湾みたいに土地そのものがないところならともかく、日本の首都圏のタワマンは、よっぽどの好立地にあるもの以外、本当の富裕層には「ここに住みたい」という意欲が湧いてきにくいと思います。だって眺望以外メリットはほとんどないんですから。後は「タワマン高層階に住んでいる」という見栄や満足感なんでしょうが、昔から「◯◯と煙は高いところを好む」と言いますからねぇ。一定数の「高いところが好き」という人の需要はあるでしょうが、現在のような過熱ぶりは次第に熱が引いていくと予想しています。

ということで、僕はタワマン高層階が中古でも高く売れるうちに、現在の手持ちの物件を少しずつ手仕舞うことを検討しているところです。本物の富裕層が住みたがるのは、ドムスシリーズみたいな都心の高級住宅街で駅近の好立地でありながら、ちょっと目立たないように作られている低層マンションでしょう。

ドムスシリーズは部屋の作りが根本的にタワマンとは異なるので、僕もこれから買うならああいった物件が買いたいですが、タワマンと異なり供給が少ないので購入競争が厳しく、専有面積がとても広い物件が多いのでお高いものが多いです。10億円ぐらいの物件ならまだいいですが、30億円するものとなると、僕もちょっと逡巡してしまいます。ただタワマンと異なり、長期に渡ってリセールバリューを維持してきた実績があるのは魅力的です。

これまでタワマン高層階は、「節税効果を狙う購入層も含めて人気が高い=価格が上がりやすい=価格の先高感があるので人気が高い」という好循環があったわけですが、タワマン節税層がだんだん手を引けば、需給も緩んでくるんじゃないでしょうか。実際に住んでいる人からは「住みにくい」という評価をよく聞きますし、誰かが「王様の耳はロバの耳」と言ってしまったら、壮大なババ抜き合戦が始まるような気もします。

タワマン高層階で見栄を張りたい成金には、当分は人気が維持されるとは思いますが、少なくとも僕はお金をもらっても住みたくはありません。高層階は女の子とお泊まりする時に使うホテルの高層階の部屋で十分です。

現状では都心の港区の一等地のタワマンと中央区の銀座近くのタワマンだけは売らずに残しておく予定ですが、こういう駅近物件であっても、タワマン高層階は低層マンションと異なって、実際には「不便な部屋」なんですよね。

娘夫婦が仕事が忙しい時に使いたいと言うので、六本木1丁目にある月家賃150万円ほどで貸していたタワマンの2LDKを空けたままにしてあります。130m2ほどあって、駅から5分ほどで、六本木アークヒルズも麻布台ヒルズも至近距離にあって、居住者用のプールやスパもあり、コンシェルジュサービスもあるという、タワマンにしてはいろいろ悪くない物件なんですが、娘たちもあくまでホテル代わりで住みたくはないと言っています。

これだけの物件でもそうなんですから、ただ建物が高いだけのタワマンが、高価で取り引きされる理屈が僕には納得がいきません。見晴らしが良いことと見栄を張れる以外の利点がないのであれば、「その価格はバブル」だと僕は思っています。

特に都心の一等地のような低層マンションに住むのが大変なところでは、「団地暮らし」を選ぶ人もそれなりにいるでしょうが、郊外や埋立地のような立地条件が悪いタワマンに人気があるのは、理屈が付かないので、過熱はやがて沈静化すると予測しています。

昭和のバブル期にも、当時ですから15階建て前後でしたが、郊外のこうした比較的高層のマンションの価格がやたら人気になって、中古価格跳ね上がった時代がありました。多摩川沿いの川崎市側のこういうマンションの中古価格が分譲価格の倍以上になって、億ションになったものもありました。郊外のバス物件という不便なものでも、7000-8000万円したものがふつうにありました。某住友商事が建てたこの手の多摩川沿いのマンションの中古価格がどんどん上がったので、某住友商事が最後の1棟を事実上、分譲せずに社宅にして自社で保有、さらなる大儲けを狙って問題になったなんて話もありました。結局あてが外れたと聞いていますが🤣。

でもこの時僕が考えたのは「これは理屈に合わないから、やがてはバケの皮が剥がれるだろう」ということでした。ですから僕はこういう物件には一切触りませんでした。僕は高い理屈が付く物件、例えば表参道駅から近いところにある渋谷区神宮前の専有面積が100平米超のマンションを、ちょっとムリをしてでも買っています。まあ妻のでっかいグランドピアノがあったので、狭い物件にはもともと住めなかったんですが。

僕がマンションを探した時の条件は「商業集積がそこそこある好立地」「最低でも100平米超」「建築物として良いもので、内装の出来も良い」「ベランダがそこそこ広い」「低層マンションの3-4階あたり」「周辺環境が良い」などいくつかありました。建築家の友人にも同行して見てもらいました。僕や妻は若い頃はもっぱら外食だったので、「近所に美味しいお店があること」も必須条件でした。

高校生の時に従姉妹と住んだ世田谷区三宿のマンション以来の僕のマンション歴は下記の通り。

①世田谷区三宿の伯父所有の3LDK。たぶん90平米前後だったと思います。芸能人が何人か住んでいたので、よくファンが待ち伏せしていました。高校から従姉妹と同居して、従姉妹がいったん郷里に帰ってからも、僕は1人で大学時代から社会人初期まで住んでいます。女の子が誰かいつもお泊まりしていましたが🤣。10年以上住んだ懐かしいマンションです。ただ途中でしばらくの間、新宿区の牛込柳町にあった銀座のホステスさんのマンションに転がり込んでいます😅。

②代々木公園の賃貸。結婚後、妻が留学中の僕が26歳から2年間住んだ2LDKで100平米ほどの部屋でした。駅は千代田線の代々木公園駅に加えて、小田急線の代々木八幡駅が使えました。月家賃は60万円ぐらいだったかなぁ。「ハシヤ」というパスタ屋で、よく「ウニタラコイカスパゲッティ」を食べたものです😅。まあこのマンションはあくまでも妻が帰国するまでの繋ぎでした。この頃すでに妻が帰国するまでにと、妻のグランドピアノが置ける分譲マンションを探し始めています。

③神宮前の新築マンション。僕が人生で初めて買った持ち家です。3LDKで専有面積が100平米超。人生初で最初からいきなり億ションを買ってしまいました。以前回答したように、親族に頭を下げてまわり、その頃ではありえない低利で1億円以上貸してもらって買っています。これに防音工事を施して、結婚後、妻と最初に同居しました。都会のど真ん中のマンションでしたが、意外に緑がありました。このマンションは僕が取材に行くにも、妻が買い物に行くにも、2人で食事をしに行ったり遊びに出かけたりするのにも、とにかく便利でした。何しろ国会議事堂にも自転車で行けましたから。ただ買ってから、マンション価格がどんどん上がって3倍ぐらいの価格になったので、売り時かと見て売却しました。この売却益の一部で、親戚から借りたお金がぜんぶ返せました。表参道駅と明治神宮前駅がほぼ等距離で、原宿駅にも歩いて行けたのも便利でした。

④奥渋谷の神山町にある低層マンション。高級住宅街ですが、広さは変わらないのに、今ほど注目はされていなかったので、神宮前のマンションから移り住むことで、2億円ほどの売却益が出ました。近隣は隣町の松濤町を合わせて豪邸が多いので緑も多く、鍋島松濤公園や美術館などにもお散歩できたのが良かったんですが、渋谷駅がちょっと遠く、最寄り駅は代々木公園駅の徒歩10分でした。もう一つの神泉駅は乗る意味がないので、機動力が悪いのが難点でした。それでもっと利便性の良いマンションを探して、代々木上原に移り住みます。

④代々木上原の駅近の小規模マンション。代々木上原駅から徒歩で3-4分ほどのところにある総戸数が10戸にも満たない中古マンションでした。中古でも僕が買った時で2億円以上しましたが、現在はさらにお高くなっています。神宮前→神山町→代々木上原とマンション転がしをすることで、僕の金融資産はどんどん増えていきました。このマンションはとても住みやすかったんですが、120平米ほどありましたが、2LDKと部屋数が少なかったので、娘を育てるにはちょっと不便でした。娘を育てるためにはもっといい場所を、ということで住み替えることにしています。LDKはもちろんそれぞれ独立で、広いウォークインクロゼットが2つあったのが良かったです。南向きの角部屋でした。

⑤小田急線経堂駅から徒歩15分ほどの小規模マンション。総戸数がやはり10戸もない小さな中古マンションで、占有面積が240m2ほどある4LDKでした。ルーフバルコニーを含め、5階のワンフロアを我が家が占めていました。

我が家は妻のグランドピアノを置く必要上、専有面積が広いけれど、部屋数が少なくて、1室が広いというのが条件になります。また防音を施すなど、完全にリノベーションして住むので、チャチな新築マンションよりこういう中古物件を探すことになります。

リビングが50畳ぐらいあったんですが、妻のスタインウェイのフルコンを置くとぜんぜん広く見えないので、笑ってしまいました。この部屋も広いウォークインクロゼットが2部屋あり、バスルームも2つあるなど悪くありませんでした。

25畳ほどあったマスターベッドルームを2人で使い、12畳ほどの部屋を僕の書斎として使いました。8畳の小さな部屋を娘の部屋にして、ここを娘の面倒を見るお手伝いさんの部屋にもしています。この家は駅から少し遠いのが難でしたが、当時、僕は電車通勤ではなく、会社差し回しのハイヤーで仕事に行くことが多かったので、この点は大きな問題にはなりませんでした。

ただこの経堂のマンションもやがて手狭になり、IT企業に転職してストックオプションで10億円超儲けたことで、成城の庭付きの一戸建てを買って移り住むことにしたわけです。成城の家の延床面積は450平米ほどなので、2倍近くなったし、「庭を持つこと」が当時の僕の希望でした。というわけで、マンション暮らしとおさらばしました。

さて、昭和の土地バブルが破裂した後、先述の多摩川沿いの15階前後のマンションで、中古価格が1億円を超えていた物件はがどうなったのかと言うと、その後、価格が半分以下にまで下がっています。住宅ローンを借りて買ったのに、ローンが払えなくなり、売ろうと思ったのに、マンションの実勢価格がローン残高より低くて売るに売れないという「悲劇」がよく起こったそうです。郊外のバス物件は、価格を1/3にしても売れないものもあったと聞きます。でも申し訳ないですが、僕にはこれらは「予想通り」の結末でした。

一方、僕が買ったマンションは、「高い理屈」が明確だったので、欲しがる人が多く、その割に供給が少ないので、中古価格が下がらないどころか、バブル崩壊後でもむしろ上がったぐらいでした。神宮前のマンションを振り出しに、僕はマンション転がしをして、数億円単位の大儲けをしました。これがその後の投資の種銭の一部にもなっています。マンションの住み替えで、僕は一度も買い値が売り値を下回ったことはありません。僕がタワマンの高層階に魅力を感じないのは、先ほど触れたお部屋選びのやり方でもわかると思います。

僕には特に郊外や埋立地のタワマンは、「タワマン高層階は人気が高い」と思う人が多いとみんなが思っている。だから人気が高い。それでお値段が高く設定されているという以上の理由がわかりません。だって眺望以外の魅力があまりないんですから。であれば、今の価格はやっぱりバブルです。住むのはもちろん自由ですが。

あくまで僕の直感ですが、郊外や埋立地のタワマン高層階は、なんだか昭和バブル期の郊外の億ションとおんなじ匂いがしています。